De formelle takstvedtakene er gjort av en sakkyndig nemnd oppnevnt av kommunestyret. Sakkyndig nemnd bestemmer metode for taksering og er ansvarlig for at takseringen skjer innenfor de juridiske rammene.
For å komme frem til taksten har sakkyndig nemd utarbeidet retningslinjer som beskriver valg av fremgangsmåte ved taksering av eiendommer i Tysvær kommune.
Eiendommene er besiktiget med ekstern bistand fra takseringsselskap. Takstene bygger på mottatt eller offentlig tilgjengelig informasjon om eier, eierforhold, areal på tomt og bygninger, samt utvendig befaring og fotografering av eiendommen.
Eiendomsskatteloven §8 A-2 lyder som følger:
«(1) Verdet av eigedomen skal setjast til det beløp ein må gå ut frå at eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli avhenda for under vanlege salstilhøve ved fritt sal. […] Verdet av næringseigedom skal setjast til teknisk verde når det ikkje er mogleg å fastsetje verdet etter regelen i første punktum.
(2) Verdet av vindkraftverk, kraftnettet og anlegg omfatta av særskattereglane for petroleum skal setjast til teknisk verde, eller avkastningsverde når det gir best uttrykk for verdet.»
Taksering av næringseiendom
Næringseiendom som faller under eiendomsskatteloven §8 A-2 (1) skal takseres etter antatt omsetningsverdi (markedsverdi) på eiendommen. Dette betyr at eiendommen skal verdsettes ut fra dens objektive verdi, og ikke ut fra verdien eiendommen har for den aktuelle eieren. Til hjelp for dette vurderes forhold ved eiendommen som arealtype/matrikkelens bygningstype (lager, verksted, kontor, etc.) og eiendommens attraktivitet og risiko (byggeår, bygningens stand, kjente omsetninger i området for tilsvarende objekter, etc.). I utgangspunktet vil en eiendom bli taksert slik den fremstår. Likevel vil kommunens arealplan/reguleringsplaner slik de er vedtatt i henhold til plan og bygningsloven kunne få betydning ved takseringen. Ved tvil, vil det også være aktuelt å se til hva som er omsøkt og godkjent, i forhold til taksering av bygningsmasse.
Markedsverdien kan bestemmes etter to parametere, som hovedregel forrentningsverdi (kapitalisering av leiepriser) eller eiendommens tekniske dagsverdi inklusive tomt (substansverdi). Der hvor næringseiendommen har arealer registrert til boligformål vil disse utelates fra taksten.
Substansverdi kan benyttes der hvor leieverdien ikke er mulig å benytte. Dette kan være på spesielle eiendommer og bygg hvor leieverdi normalt ikke forekommer, og sammenlignbare leiepriser vil være fraværende som følge av at det ikke finnes et leiemarked for denne type eiendommer i området. Eksempler kan være produksjonsbygg på fabrikker og industrielle anlegg, hvor etasjehøyder og utforming gjør at bygningsmassen ikke har alternativ utnyttelse, eller at det økonomisk ikke lar seg utnytte til annen bruk.
Kapitalisering av leiepriser
Metodikken går ut på at man finner frem til eiendommens markedsverdi ved kapitalisering av årlig netto leieinntekt.
Brutto leie finnes ved å multiplisere byggeareal med antatt leieverdi per kvadratmeter (prisen en kvadratmeter kan leies ut i det åpne markedet for).
Deretter beregnes netto leie ved å redusere med eierkostnad etter en gitt prosent-verdi (FDV-kostnader som ikke kan fordeles på leietaker. Slike forvaltning, drift og vedlikeholdskostnader kan være forsikring av bygg, administrasjonskostnader, vedlikehold av byggets primærkonstruksjoner eller eventuelt forventbar ledighet). Erfaringsmessig utgjør eierkostnad totalt mellom 10 - 25% av brutto leieinntekter. Besiktiger og nemnda benytter skjønn ved beregning av eierkostnader.
Kapitaliseringsrenten (avkastningskravet for en investering i næringseiendom er en faktor basert på dagens risikofrie rentenivå, uttrykt i 10 års statsobligasjon, gjeldende inflasjonsmål samt eiendommens forretningsmessige risiko) på den enkelte eiendommen fastsettes av sakkyndig nemnd etter skjønn. Den vil normalt ligge i intervallet 6 – 10%, men vil kunne avvike i spesielle tilfeller. Den forretningsmessige risikoen er basert på faktorer som renterisiko, markedsrisiko, objektrisiko (beliggenhet, brukelighet, leietagersammensetning, attraktivitet, etc.) og bygning/kurans (risiko eiendommen har på grunn av manglende vedlikehold, alder og teknisk stand).
Eksempel 1:
Dersom vi tenker oss en eiendom på det jevne – et lagerbygg – ikke helt nytt. Det har en størrelse på 200 kvm og lett adkomst og en oppgitt leie-pris på 800 kroner/kvm. En takstberegning kan da fremkomme slik:
Skatt å betale for eiendommen er 13.600 kroner.
Eksempel 2:
Et nyere kontorbygg på 1000kvm og en oppgitt leie-pris på 1500 kroner/kvm.
Skatt å betale for eiendommen er 157.500 kroner.
Substansverdi (Teknisk verdi)
Teknisk verdi er et verdibegrep som brukes ved taksering av verk og bruk og visse andre eiendommer med spesialiserte tekniske funksjoner.
Teknisk verdi beregnes ut fra eiendommens produksjonskostnad, hvorfra det trekkes for alder, slitasje, utidsmessighet og eventuelt nedsatt anvendelighet for å komme frem til teknisk dagsverdi. Tomtekostnaden tillegges for å komme frem til substansverdien.
Ubebygde eiendommer
De ubebygde eiendommene kan verdsettes etter forskjellige parametere. For tomter generelt vil man se på beliggenhet, opparbeidelse, regulering og sammenligning med andre omsatte tomter i området. Markedsverdi vil være styrende for verdsettelsen. For noen tomter slik som parkeringsarealer, vil man kunne gjøre en forrentning av forventet leieinntekt, og på den måten sette en markedsverdi.